2006.11.01 Компания Льва Леваева планирует вложить около $50 млн в строительство spa-отеля в Кисловодске

Компания Africa Israel Hotels, входящая в холдинг израильского бизнесмена Льва Леваева, планирует построить spa-отель в Кисловодске (регион Кавказские Минеральные Воды, Ставропольский край), сообщил агентству "Интерфакс-Недвижимость" источник в компании.

Информацию о планах компании построить spa-отель "Интерфаксу" подтвердили и в администрации Кавминвод.

По словам сотрудника администрации, "инвестиции в проект могут составить около $48 млн, а чистое строительство комплекса будет стоить не более $15 млн".

Africa Israel Hotels уже приобрела в Кисловодске за $5,5 млн участок земли площадью 5,2 га, на котором сейчас располагается санаторий "Туркмения". На участке планируется построить новый санаторий, включающий гостиницу на 350 номеров, spa-центр и конгресс-зал. Кроме того, предусматривается реконструкция комплекса "Туркмения".

Ранее Africa Israel Hotels построила в Кисловодске санаторий "Плаза-Кисловодск" стоимостью $27 млн.

Эксперты, опрошенные агентством "Интерфакс-Недвижимость", считают, что в целом проект spa-отеля может стать успешным. По их мнению, необходим хорошо продуманный бизнес-план.

Президент компании HELIOPARK Group Александр Гусаков считает, что, учитывая текущую рыночную ситуацию, шансы компании на успех в освоении региона и быструю окупаемость проекта достаточно велики.

"Кавминводы традиционно являлись местом отдыха и оздоровления населения нашей страны, - отмечает эксперт. - По мере роста рынка внутреннего рекреационного туризма, интерес к здравницам Кавказа неуклонно растет. К тому же, туристический поток в регион не имеет столь ярко выраженной сезонности, как, например, на Черноморском побережье". "Строительство именно spa-отеля позволяет использовать уникальные природные источники Кисловодска", - добавляет собеседник агентства.

Однако, по его мнению, рассчитывать на короткий срок окупаемости проекта при объеме инвестиций в $50 млн не стоит. "По нашим приблизительным расчетам, себестоимость строительства составит не менее $1500 за кв. метр с учетом отделки и оснащения", - поясняет эксперт.

"Рентабельность таких проектов не превосходит 15%, соответственно срок окупаемости - не менее 7 лет, - говорит А.Гусаков. - Учитывая специфику Кавминвод можно предположить, что среднегодовая загрузка будет не менее 50% - до 100% в летний сезон, около 40-60% в межсезонье".

Специалист предполагает, что планируемые показатели окупаемости не позволят снизить минимальную стоимость стандартного номера в сезон ниже $160-200 в сутки с трехразовым питанием и лечением.

По его мнению, приход в регион такого инвестора, как Africa Israel Investments, может говорить о "втором рождении" Кавминвод. "Но этого явно недостаточно, - считает собеседник "Интерфакс-Недвижимость". - Номерной фонд большинства санаториев курорта не соответствует современным требованиям. Строительство двух объектов в верхнем ценовом диапазоне кардинально не может изменить ситуацию в других сегментах. Необходимы очень серьезные инвестиции".

Некоторые собеседники агентства, напротив, называют заявленные инвестиции "слишком большими для Кавминвод". Генеральный директор Orange Ring Hotel Management Сергей Колесников заявил корреспонденту "Интерфакс-Недвижимость", что "spa-отель на 350 номеров в Кисловодске - утопия, либо диверсификация бизнеса". "Строительство такого крупного отеля в районе, где кругом оставшиеся с советских времен пансионаты и санатории - очень смелый проект", - говорит эксперт, поясняя, что "реализовать подобный объект было бы логичнее где-нибудь на морском побережье".

По его словам, в Кисловодске привлечь к гостинице такого уровня платежеспособных клиентов сложно. "Санатории и курорты в Кавминводах курируются минздравоохранения, путевки сюда в основном оплачиваются по соцстраху", - поясняет специалист.

Кроме того, он констатирует, что стоимость spa-процедур, как правило, не входит в стоимость проживания в отеле.

По словам С.Колесникова, при объеме инвестиций $50 млн себестоимость строительства номера составит около $170 тыс. В сутки номер может стоить не менее $150-200. "Классность отеля явно будет не ниже "четырех звезд", - считает эксперт. - При самом лучшем варианте развития событий, наполняемость отеля составит 60%, окупаемость - 8-9 лет".

"На мой взгляд, заявленные цифры довольно велики для Кисловодска", - считает вице-президент Федерации рестораторов и отельеров Вадим Прасов. Он прогнозирует окупаемость проекта не менее 10 лет.

"На сегодняшний момент курорты Кавминвод развиваются, но не являются наиболее востребованными в России, - говорит В.Прасов. - За девять месяцев 2006 года здравницы Кавминвод посетило 460 тысяч человек, что на 20 тысяч больше, чем за аналогичный период прошлого года. Но основная масса людей приезжала в здравницы по льготным или ведомственным путевкам".

Кроме того, эксперт указывает, что "несмотря на круглогодичность этого курорта, он, к сожалению, с одной стороны, пока не воспринимается как регион с качественным сервисом и современными отелями, с другой стороны - считается близким к "горячим точкам".

Исполнительный директор компании "Отель-технологии" Анастасия Крумина считает, что Кисловодск - "крайне удачное место для строительства таких отелей, так как климат и атмосфера в этом регионе неповторимо благосклонна к уже сформировавшейся состоятельной публике "кому за 30".

Однако, по ее словам, прогнозировать успешность проекта можно при соблюдении нескольких условий. "Прежде всего, необходимо учитывать профессиональный подход к структурированию проекта, так как spa-отель по конфигурации внутренних помещений, качеству оборудования, квалификации персонала и по прочим требованиям является сложнее, чем любые другие, - говорит она. - Ведь обязательным условием spa-отелей является индивидуальный подход к каждому гостю, создание индивидуальных программ ухода и релаксации, одновременное воздействие на все органы чувств".

Africa Israel Hotels создана в 1992 году, входит в Africa Israel Investments. Последняя управляет проектами в сфере недвижимости в России, США, Европе и Израиле. Чистая прибыль компании в 2005 году составила $140 млн, выручка - $240 млн.

Российские активы Africa Israel, как ранее сообщала сама компания, оцениваются в $2,7-3 млрд. Портфель активов в секторе недвижимости в Москве - около $2 млрд.

Africa Israel Investments входит в Leviev Group - подконтрольный израильскому бизнесмену Льву Леваеву холдинг с оборотом порядка $3 млрд, из которых около $2 млрд приходится на алмазный бизнес. В состав группы входят 11 гранильных фабрик в России, Армении, на Украине, в Индии, Китае и Южной Африке.