2006.11.14 Москва. Многофункциональный комплекс "Лефорт" стоимостью $300 млн может появиться в Немецкой слободе через два года

Многофункциональный комплекс "Лефорт" стоимостью около $300 млн может появиться в Басманном районе Москвы между станциями метро "Бауманская" и "Электрозаводская" через два года. Он займет целый квартал на территории, ограниченной улицами Большая Почтовая и Фридриха Энгельса.

Площадь будущего комплекса составит более 148 тыс. кв. метров, общий объем инвестиций - около $300 млн, сообщил агентству "Интерфакс-Недвижимость" в понедельник член правления Союза архитекторов России Евгений Тихомиров - гендиректор архитектурной мастерской "Перспектива", являющейся генеральным проектировщиком освоения указанной территории.

"Лефорт" будет состоять из двух уровней - наземного и подземного, площадь первого составит более 80 тыс. кв. метров, второго - 68 тыс. кв. метров", - отметил Е.Тихомиров, добавив, что проект включает подземный паркинг на 1360 машин.

По словам собеседника агентства, в стилобатной части на 40 тыс. кв. метров расположатся торговые площади, в наземном уровне офисы класса "В" займут более 45,5 тыс. кв. метров. Там же предусмотрена небольшая гостиница на 120 мест, бутики, рестораны, кафе и фитнес-центр. В подземной части, помимо трехуровневого паркинга, расположится крупный торговый центр, фуд-корт, центр развлечений и мелкой торговли, служебные помещения, инженерные рекреации и коммуникации.

Говоря о гостинице, Е.Тихомиров отметил что, "в качестве оператора могут выступить Marriott или Four Seasons, также ведутся переговоры с компанией из Швейцарии". По его словам, когда определится оператор, именно он будет решать вопросы направления работы отеля, в частности, будут ли там апартаменты.

Как сообщил собеседник агентства, свою историю проект комплекса ведет с 2003 года. "Был объявлен конкурс по выбору управляющей компании гаражного комплекса на 300 машин по адресу: улица Большая Почтовая, 43-45, объем инвестиций в строительство которого составлял порядка $3 млн. Но так как здесь были промзоны, мы предложили комплексно заняться целым кварталом, чтобы решить градостроительные проблемы с точки зрения пропускных способностей транспортных схем", - пояснил Е.Тихомиров.

По его словам, в конкурсе участвовали крупнейшие девелоперские компании Москвы. Конкурс выиграло ГУП "УКС района "Басманный".

"Площадка, о которой идет речь - центр Москвы, градостроительные нормы там старые, и поэтому когда мы заявили о решении построить в этом месте порядка 200 тыс. кв. метров, можно было построить только 45 тыс. кв. метров", - отметил Е.Тихомиров, добавив, что в итоге согласования прошел проект, предполагающий возведение 148 тыс. кв. метров, при условии, что половина площадей придется на подземные модули комплекса.

Автор проекта рассказал, что сейчас у площадки, где будет реализован проект, есть три владельца - ООО "Лефорт" (сумма инвестиций - $200 млн), ЗАО "Бест Дженерал Рул" и ГУП "УКС района "Басманный".

"Структура "Лефорт", которая занималась вместе с ГУП "УКС Района "Басманный" финансированием работы над проектной документацией, будет участвовать в конкурсе на право инвестиций застройки территории комплекса. ЗАО "Бест Дженерал Рул" выводит промпредприятия", - уточнил собеседник "ИФ-Недвижимость", добавив, что, возможно, один из владельцев в ближайшее время продаст свою долю, а основной инвестор поменяется.

По словам Е.Тихомирова, в январе 2007 года будет проводиться конкурс на инвестиции, в феврале будет готова проектная документация, а в мае - рабочая, после чего состоится тендер по выбору подрядчика строительства.

Он отметил, что, скорее всего, наиболее активное участие в конкурсе примут европейские строительные фирмы. "Российские компании не смогут участвовать, так как по ценовой политике им это не выгодно. Они и сами знают, что их услуги чуть ли не самые дорогие в мире", - пояснил Е.Тихомиров, заметив, что на втором месте по этому показателю - турецкие строители.

По его данным, в тендере будут участвовать генподрядные организации, представившие банковские документы, как гарантии выполнения условий в размере около "20-30 млн евро".

Эксперты, опрошенные агентством "ИФ-Недвижимость", называют проект успешным, указывая на благоприятное местоположение объекта и серьезный объем инвестиций.

По мнению аналитика компании DTZ Zadelhoff Tie Leung Татьяны Гудименко, комплекс расположен очень удачно. К плюсам эксперт относит транспортную доступность, в том числе - расположенные рядом станции метрополитена.

"С одной стороны комплекс находится в центральной части города, с другой - близко к востоку Москвы, где наблюдается явный дефицит качественных торговых центров", - отмечает она.

Однако, по словам эксперта, вероятнее всего с появлением данного объекта транспортная ситуация в этом районе ухудшится. "Объект станет местом притяжения посетителей, а значит, увеличатся пассажиропотоки, - поясняет Т.Гудименко. - Кроме того, появится грузовой транспорт, обеспечивающий, в частности, поставки товаров в торговый центр".

Начальник отдела исследований CB Richard Ellis Noble Gibbons Ирина Флорова прогнозирует ставки аренды на уровне $500-600 за кв. метр в год.

По ее словам, девелопмент такого крупного объекта может занять до пяти лет.

И.Флорова указывает на недостаток торгово-развлекательных площадей в данной части города. "Торгово-развлекательная часть будет пользоваться популярностью как у сотрудников компаний, которые будут арендовать офисные помещения в комплексе, так и у жителей близлежащих районов", - уверена она.

"Размещение гостиницы в таком большом комплексе вполне логично, только для данного района города оптимальным может стать гостиничный уровень "три-четыре звезды", - считает эксперт.

Заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International Александр Крутов в свою очередь обратил внимание на то, что расположение комплекса такого объема на второй линии застройки по отношению к Бакунинской улице, в районе, застроенном зданиями совершенно разного назначения, потребует от инициаторов проекта более внимательного отношения к его функциональному составу.

"Наличие большого количества заявленных функций всегда требует детальной экспертизы на этапе разработки маркетинговой концепции проекта, - отмечает специалист. - Если в классическом случае можно было бы говорить об окупаемости в течение 5-6 лет после ввода объекта в эксплуатацию без учета гостиничной составляющей, то строительство магазинов на улице с менее интенсивным движением, чем на Бакунинской, с точки зрения окупаемости выглядит, по крайней мере, спорным".

Кроме того, по словам, А.Крутова, вызывает опасения исключительно большой объем подземного строительства с включением торгово-развлекательного комплекса, который однозначно увеличивает стоимость проекта.

"Отсутствие прямого и удобного доступа от метро повлияет на окупаемость проекта не в лучшую сторону", - считает эксперт