Новые гостничные проекты в Перми — это трех-четрыхзвездочные отели. Эксперты рынка назвали возросший интерес к строительству гостиниц бумом. Завершение всех реализуемых сейчас проектов приведет к перенасыщению рынка. И большая часть номеров в отелях будет незаполненной. Впрочем, бизнесмены провала не боятся.

 

Гостиничный рынок Перми стремительно насыщается. О своих проектах заявляют сразу несколько инвесторов и девелоперов — и местных, и «варягов». Участия иностранцев не избежать: они помогут решить проблемы недостаточно качественного сервиса в пермских гостиницах и заставят местные отели равняться на западный уровень.

 

Оживление

 

Активное гостиничное строительство в Перми началось три года назад и совпало с общероссийскими тенденциями в этом бизнесе. Сегодня отели строятся в Москве, Санкт- Петербурге, Краснодарском крае и практически во всех городах-миллионниках. Интерес иногородних и иностранных гостиничных сетей к Перми и другим нетуристическим городам эксперты REZON связывают с развитой промышленностью, привлекающей бизнесменов.

 

В Перми насчитывается около 50 гостиниц, большинство из которых — мелкие частные гостиницы. Динамика ввода отелей за последние три года была достаточно стабильной: в 2004 году было введено шесть объектов, в 2005 семь и в 2006 шесть. Располагаются они главным образом в Свердловском, Ленинском и Индустриальном районах краевого центра.

 

Пермь по развитию гостиничного бизнеса отстает от Екатеринбурга (средних и крупных отелей там ощутимо больше), где, в отличие от Прикамья, разработана стратегия развития отельной инфраструктуры. К 2015 году число городских гостиниц в столице Урала должно увеличиться с 55 до 90, а номерной фонд превысит 12 тыс. единиц. Его расширение произойдет как за счет реконструкции старых объектов, так и за счет строительства новых.

 

В целом столица Урала и Пермь имеют схожие предпосылки для развития рынка. Хотя у Екатеринбурга есть и небольшое преимущество: там расположены консульства, а также проводятся общероссийские съезды и конференции. В итоге пермский гостиничный рынок отстает от соседнего екатеринбургского.

 

В Перми на начало 2007 года, по данным исследования емкости пермского рынка, проведенного управляющей компанией AMAKS Grand Hotels, коэффициент насыщения (количество мест в гостиницах на тысячу жителей города) составил 3,39. Аналитики отмечают: в Европе норма — 25—26 мест на тысячу человек, именно такая степень насыщения обеспечивает уровень конкуренции. «Потенциал развития пермского рынка гостиничных услуг достаточно велик», — делает вывод главный менеджер AMAKS Grand Hotels Валерия Новикова.

 

В мире гостиничный бизнес считается одним из самых стабильных, его рентабельность держится в районе 25—30%, сходятся во мнениях эксперты REZON. Срок окупаемости в зависимости от проекта составляет от 3 до 10 лет. Он и зависит от «звездности» гостиницы, стоимости земельного участка, на котором она расположена, и в значительной мере от эффективности управления. Директор Пермского аналитического центра Сергей Седов оговаривается: «Очень важны и непрогнозируемые факторы, такие как экономическая ситуация в регионе и в стране». Генеральный директор Uralia Progress (управляющая компания, которая реализовала проект PLAZA OLYMPIA) Станислав Ивашкевич подчеркивает, что на успех отеля влияет его концепция: «При разработке своей мы проранжировали услуги по их окупаемости: на первом месте стоит номерной фонд, потом — ресторан; менее доходны, но требуют значительных вложений, оздоровительный комплекс, бассейн и казино». На окупаемость проекта может также повлиять и размещение там современного конференц-зала. «Очень актуальным является сейчас сочетание предоставления не только гостиничных, но и конференц-услуг, это востребовано рынком», — считает Валерия Новикова.

 

В игре

 

Среди основных игроков пермского рынка эксперты называют гостиницы «Урал», «Алмаз Урала» и «Прикамье» (расположены в одном здании), Grand Hotels AMAKS, New Star Hotel и PLAZA OLYMPIA.

 

По количеству номерного фонда превалируют отели еще советской постройки. Большинство номеров в них требуют комплексной реконструкции, и тогда уровень конкуренции заметно возрастет. Сегодня советские гостиницы пока выигрывают за счет своего местоположения и не очень высоких цен.

 

Но есть и принципиальные вещи, которые не позволят старым отелям подняться на новый уровень даже при любой реконструкции: очень важно, но почти невозможно развести гостевые потоки и потоки персонала. «Сделать так, чтобы постояльцы с персоналом не встречались, не сможет, пожалуй, ни одна реконструкция», — подчеркивает Станислав Ивашкевич. Соглашается с ним и доцент кафедры туризма Пермского государственного университета, директор АНО «Пермское гостеприимство» Ирина Буркацкая: «Редевелопмент гостиницы требует значительных экономических вливаний. При этом крайне сложно развести потоки, а без этого гостиница не может удовлетворять современным требованиям». Причем эта норма не соблюдается не только в старых гостиницах, но и в новых, отмечает эксперт. Новый отель, построенный с соблюдением всех требований, будет успешным бизнес-проектом.

 

По оценкам аналитиков, если в столицах России сегодня в основном строятся крупные бизнес и туристические отели, то в регионах, напротив, девелоперы проявляют особый интерес к строительству небольших гостиниц.

 

Большинство пермских отелей позиционирует себя как бизнес-отели. Связано это с тем, что в Перми абсолютно не развит никакой из видов туризма, за исключением делового. Основным потребителем гостиничных услуг является среднее менеджерское звено из Москвы, Екатеринбурга, городов края, все, кто приезжают в Пермь для проведения деловых переговоров и на курсы повышения квалификации. Намного меньше людей привлекают в Пермь выставки и конференции, а число туристов, приезжающих ради ознакомления с достопримечательностями края, в пермских гостиницах стремится к нулю, отмечает директор New Star Hotel Леонид Сумин. «В целом загруженность отелей по Перми составляет 40—50% в год, а дефицит мест ощущается лишь когда в городе проводятся крупные мероприятия», — говорит Станислав Ивашкевич. Сергей Седов считает, что сейчас туристическая отрасль Прикамья (внутренний и въездной туризм) находится в стагнации. Но возможно, что ситуация изменится в ближайшие лет десять, если будет внятно разработана и успешно реализована программа по развитию туризма. «Пока я бы не рассчитывал серьезно на этот поток», — резюмирует эксперт. А раз так, то в ближайшие годы в Пермь будут приезжать в основном командированные, уверены специалисты. «Все, что будет стоить больше 150—170 долларов за номер, это уже дорого для среднего звена, — считает Леонид Сумин. — В среднем цены по городу составляют 120—130 долларов, и это для целевой аудитории бизнес-отелей в самый раз».

 

В проекте

 

В настоящее время в Перми заявлено о нескольких гостиничных проектах. «Ренова» на месте бывшей табачной фабрики «Астра» собирается построить четырехзвездочный отель. Комплекс включает в себя 20-этажный гостиничный блок, рассчитанный на 180 номеров. Инвесторы заявляют, что проект окупится через 10 лет.

 

Еще одна гостиница планируется в составе многофункционального комплекса в 107 квартале, который намерена застроить управляющая компания «РИАЛ». Проект предусматривает размещение на 22 этажах трехуровневой парковки, офисных помещений, конференц-зала. На верхних этажах будет располагаться 190 гостиничных номеров (площадь отеля — 17865 кв. м). Ввод в эксплуатацию намечен на 2008 год.

 

Известно о проектах ОАО «Стройиндустрия», которое строит гостинцу около Пермской ярмарки, ОАО «Камская долина», которая намеревается возвести гостинцу по ул. Пушкина, 82. Существует также проект 16-этажного здания гостиницы по ул. Сибирской, 7а, который разработан архитекторами Менеделем Футликом и Ольгой Кузяновой.

 

Еще один проект принадлежит екатеринбургской фирме «СКМ-Девелопмент». Компания планирует в Перми строительство трехзвездочного бизнес-отеля на 120—150 номеров. Гостиница ориентирована главным образом на менеджеров среднего звена. Формат этого отеля предполагает размещение ресторана, бара, конференц-зала на 100 человек. «CKM-девелопмент» ведет переговоры с одной из крупнейших компаний, таких как Rezidor, Hilton или Ramada, рассматривая их в качестве возможных операторов гостиницы.

 

Земельным участком для строительства гостиницы интересовалась московская фирма ЗАО «Интурист», сообщили корреспонденту издания в мэрии. REZON достоверно известно еще минимум о двух проектах строительства гостиниц — вблизи аэропорта и в центре города; проекты собираются реализовывать местные девелоперы, однако решения на сей счет ими пока не принято.

 

Кроме того, в Пермь идут и иностранные девелоперы. Турецкая фирма «КаСа СТРОЙ» обратилась в мэрию с просьбой о выделении земельного участка под строительство гостиницы. Предполагаемый объем инвестиций в проект составит около 25—40 млн долларов. Здание гостиницы будет иметь 10—12 этажей общей площадью 7500—8000 кв. м, с примерным номерным фондом 250—300 номеров. «КаСа СТРОЙ» ведет переговоры с известным мировым оператором по вопросу управления гостиницей, но его имя пока не разглашает.

 

Как сообщил управляющий PLAZA OLYMPIA Станислав Ивашкевич, в настоящее время идут переговоры о приобретении для отеля франшизы Hilton. Скорее всего, это будет первый проект Hilton в России.

 

Эксперты неоднозначно оценивают заявленные намерения. Так, по мнению Ирины Буркацкой, приглашение в город международных операторов благоприятно скажется на состоянии гостиничного рынка, поскольку повысит уровень предоставляемых услуг. А Леонид Сумин, напротив, смысла в приглашении международных операторов не видит, так как цены в таком отеле будут намного выше, чем в целом по городу, и проект вряд ли будет пользоваться успехом.

 

Качество на три-четыре

 

Управляющий гостиницей PLAZA OLYMPIA Станислав Ивашкевич отмечает, что в городе нет системных и согласованных действий по развитию гостиничного сектора. Ирина Буркацкая, считает, что главные особенности пермского гостиничного рынка — это несбалансированность спроса и предложения номерного фонда и низкое качество предоставляемых услуг, несоответствие цены и качества, развитие в основном небольших отелей. Об отсутствии необходимого уровня качества говорит и Сергей Седов: «В Перми сейчас появляются более или менее современные гостиницы, однако эталона качества, к которому бы стремились остальные игроки, пока нет».

 

Все эксперты сходятся во мнении, что уровень сервиса в пермских гостиницах оставляет желать лучшего. «В большинстве пермских отелей очень низкая культура обслуживания, персонал плохо знает или не знает совсем иностранных языков, путается в собственных расценках. А ведь гостиница — это место размещения в основном для приезжих. При этом клиентоориентированность зачастую намного важнее, чем количество номеров или декларируемый уровень звездности. Потребитель возвращается обычно туда, где ему было уютно и где его хорошо обслужили», — считает Сергей Седов. Причина плохого сервиса — отсутствие надлежащей подготовки специалистов. Учебные заведения выпускают теоретиков, у которых нет опыта работы, а в гостиничном бизнесе именно опыт определяет все, заявляют эксперты.

 

Проблемы с образованием сказываются не только на нижнем звене, но и на топ-менеджменте. По словам Ирины Буркацкой, «управляющий отеля должен быть полностью независимым и компетентным лицом, а в Перми он часто является ангажированным собственником, что мешает ему качественно выполнять свою работу». Эксперты сходятся в том, что в Перми сложно найти квалифицированного управляющего.

 

«Выходом из положения могла бы быть сертификация, она бы повысила уровень качества предоставляемых услуг», — считает Ирина Буркацкая. Для того чтобы пройти сертификацию, гостиница должна соответствовать определенным требованиям. Но из всех пермских заведений только отель «Полет» получил сертификат на три звезды. Валерия Новикова подчеркивает, что низкий интерес к сертификации проявляют не только пермские отели, но и гостиницы других городов России. Это связано с тем, что во многих заведениях не существует единых стандартов, единого подхода к предоставлению гостиничных услуг, резюмирует эксперт. Ирина Буркацкая считает, что сертификацию должны стимулировать власти, потому что это благоприятно скажется на гостиничной сфере. А Станислав Ивашкевич убежден, что в случае прихода в Пермь известного гостиничного оператора, его объекту сертификация не понадобится, потому как бренд будет гарантировать высокий сервис.

 

Несмотря на все проблемы, гостиничный рынок Перми стремительно насыщается. Эксперты прогнозируют: своего предела он достигнет через два года, когда будут реализованы заявленные в 2006—2007 годах проекты. Тогда заполняемость отелей снизится до 20—30%, поскольку темпы экономики края растут не так быстро. И ожидать ощутимого увеличения потоков бизнес-туристов пока не приходится. Спасти ситуацию сможет только развитие туризма на территории края, но пока власти еще только работают над программой, а реализовать ее смогут не раньше 2012 года.

 

Июль 2007

Елена Тырина, журнал REZON

www.rezon-realty.ru